现在流行卖掉大房子换小户型？风向变了！

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第290期的问答如期推出，本次精选2024.6.7-2024.6.13的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

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新房+二手房

1、为了孩子读书，书香云海的房子可以买吗？孩子才2岁。

答：书香云海配套有云大附属九年一贯制学校，比较适合需要读书的家庭。

提前五年准备也不是不可以，预计到小孩3岁的时候也就是明年，书香云海的幼儿园就可以读了，这样在家门口从幼儿园上到小学、中学。同时，书香云海还将利用架空层做4点半学堂，将【书包房】的服务延伸到课外，家长可以比较省心。

这个项目7月份又要开始提前交付二期了，实力和速度都不错的，价格适中，精装房1.3w左右，比较值得关注。

2、你好，呈贡大学城片区有洋房吗？

答：大学城片区洋房只有二手，洋房有颐明园，小高层有红星天悦、时代俊园。

新房也可看下云南广播电视台旁边的邦泰臻境，但也只有小高层，不算远。

更远一点的，昆明高铁南站东北侧，中国铁建山语桃源、金茂国际新城都有洋房；斗南板块，卓越滇池晴翠、蓝光花田有小高层/洋房；捞鱼河板块，绿地健康城有洋房。

3、老师你好，想咨询下呈贡这边带学校的房子。预算130左右，中通世纪是最优选了么？还有没有其他有性价比的推荐。

答：呈贡自身配套学校的楼盘中，中通位置比较好，靠着地铁站，自身也有商业，但产品一般。现在也在做活动了，单价1w左右也能买到。

远一点的，还有绿地东海岸（师专附小+昆三中分校），也是1w左右。

斗南的两个新盘，海荣滇池澜庭、卓越滇池晴翠，产品设计很不错，离地铁不远，不确定能不能读民大附小斗南校区，这两个也可关注下。

二手方面，大学城附近广电壹号院（呈贡一小，位置更偏一些）；风华俊园、白龙潭俊园（中华小学+昆三中本部，有一定房龄，内部环境不错，白龙潭最贵）；斗南附近蓝光花田（民大附小，位置不错，都是板楼）；七彩云南第壹城（师大附属七彩小学，位置不错，有商业，人气旺）。

4、盘龙区老小区有推荐嘛？预算只有50万，我一个人住，也不需要很大。

答：盘龙区50w左右的老小区，可以看看二环内的新迎小区（各个组团都有，以数字编号居多）、胜利花园之类，25年左右房龄，五六十平米的小两室新装修的50多万买得到，老式装修的则只要40多万。

优势是位置适中，有公共交通（既有公交车，也有地铁四号线、五号线的站点），有新迎一小、二小、新迎中学，内部生活配套方便。同时片区内最近几年也新开了两大购物中心（新迎新城、瑞鼎城）。

同样的价格，往火车北站这边来看也行，地铁2、4、5号线交汇，非常方便，又临近北京路和穿金路，交通通达性不错，比如北站新村，席子营等。

若不一定要老小区，次新小区北京路上的时光俊园，一居室（大通间）30多万，一室一厅60万左右也能考虑。

5、请问下，首先考虑教育资源，其次是居住环境。150万以内，推荐哪些楼盘，谢谢！

答：在这个预算范围内，优先教育资源，万科城二手、融城昆明湖二手，学校已出成绩且成绩排名靠前。（其他的，龙泉路周边龙泉俊园、龙腾世家也可）

教育资源+位置兼顾的，二环内，昆明广场/翡翠湾/金康园二手，春城书院（这个超出预算）。

教育资源+舒适度兼顾的，小区密度低的，云麓書苑，御龙半山。

6、龙川府的叠墅值不值得入手？

答：是否一定要低密度的洋房小区？

如果是，北市区目前的新房中也仅有龙川府有类似产品，配套有红云小学，现房，密度低，环境好，总价也不算高（相对比其他区域洋房而言）。缺点是周边城市界面一般，在半山坡上，进出稍有不便。

北市区类似二手，德润香山府、贵研自然界、云岭天骄，产品设计都不错，比龙川府位置更好，同样缺点也是进出稍有不便。次新小高层还有个半山龙庭。

若不一定要北市区，那么东市区的中海云麓九里、西市区的金川府也可对比一下，洋房/叠墅小区，都是现房。

7、请问能建未来城怎么样，学校配套什么的怎么样，会不会涨价？

答：最近该项目比之前收回了2%的优惠，精装，整体1.2-1.3w之间。武成小学联家校区已经确定，中学有小道消息但没有官宣正式确定，本周咨询售楼部后得知，可能要近期官宣中学了。

就在售地块而言，位置靠北，户型面积都不大，购房门槛不高，设计不错。昆明目前能够配套小学+中学的楼盘中，能建未来城价格适中，距离西北核心商圈不远，生活还算方便，开发商也颇具实力。但缺点是项目整个规划体量偏大，各项配套落地时间待定。

8、京江欣翠毛坯回迁房能入手吗？听说都是万科的，和商品房房子质量会不会差别很大？两室、中高楼层非顶楼，均价一般多少可以入手？

答：回迁户卖手上真正的回迁房卖1-1.2w（不一定能马上过户交易），而开发商卖回迁房地块上的商品房1.4-1.6w左右。

如你的需求是交通地段和配套，且能忽略掉回迁房小区的居住氛围和管理松散，那可买独立楼栋内的房源。

差距体现在两方面，一是设计上与商品房地块有明显差异，从外立面也能很明显发现，绿化、公区也有较大差别。京江欣翠这边几栋楼（不是京江金翠）的楼间距太近了，好在都已经是现房，能够实地选房和了解小区环境（能接受即可，实际也比一些刚需房小区好一些）

第二是居住氛围的问题，后期的物业管理、小区门禁松散、租户/民宿导致流动人员过多等等，会有一定困扰。不太适合追求品质的小伙伴。

就以上两点和现在的市场环境，开发商销售价格到1.5以上都偏高。

9、预算200-220万，工作单位在同德附近，要求距单位5公里以内，学校不要太差，三房四房都可，有合适的推荐吗？

答：如果不介意的话，可以看看北京路9号和京江隐翠的回迁地块，在你预算范围内。

其他的稍远一点，带学校，接近你需求范围的可以看看云麓书苑、中海汇德里、新希望锦麟峯荟、昆明湖。

二手，凤凰城、北辰小区也可看下，还有明通小学北辰校区，比新房划算一些。

10、老师，在度假区300以内的。有好学校的，有哪些选择？

答：目前度假区范围楼盘很少，带学校的有筑友双河湾（但学校民办），龙湖学宸府（划片公立）。

300w预算本身不低可选更高端一点的项目，还可关注下龙湖山海原著（可能近期会有签约学校动作）。

11、建投春城华府117和143成交价均价一般是多少呢，现在价格好高。

答：价格确实不低，2.3-2.4w（带车位销售），就本项目来说，小区配置档次和位置并不一定比得过其他大平层小区，但一环附近地铁口+好小学+好初中配置的楼盘就只有它，有一定的稀缺性。（适合对教育资源+地段有强烈需求的小伙伴）

缺点是有一栋回迁，旁边还有个车场有点吵。

12、德润香山府推不推荐？考虑出行和书包

答：大位置上离万彩城、同德都很近，也有莲华小学书包，也是距离市中心比较近的洋房小区，内部环境不错，旁边还有核桃菁的山体+森林，价格上只要1.5-1.7w，适中。

缺点是小区主要进出稍有点不便，旁边是二环（没有人行天桥），想要穿过或者走东边方向只能绕一下。实地走几次，看看能不能接受，能接受就无妨。

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其他

1、你好，我还想跟你咨询个事情，比如我在官渡区买了一套房子，我来盘龙区这边再来买，它是算一套房还是二套房？

答：按照昆明此前的首付规定，若你在盘龙区无房的情况下（且在其他区域只有一套的未还清贷款），在盘龙区新购商品房可享首付首套的政策。

2、螺蛳湾，南部汽车站对面俊发观云海云悠苑128平三房，适合卖了置换个小的么，现在卖啥价格

答：基本挂牌价在9000-11000（大户型贵点，朝向好），实际成交在9000-9500左右。

假如120w卖掉，再去置换小面积的，有点折腾（卖房周期不低），那最好是也换二手房（好谈价，新房只能买到小三室）。

这期间的成本至少这样算：卖方1%的中介费+卖房个税1%，买房再交一遍契税（按1%算）+买房时又交1%中介费。其中两个中介费可能能讲点价（昆明目前是买卖双方各收1%），但总的硬性成本还是得要4w左右；时间/精力/搬家/倒腾按2w计算。

你可以评估下你至少要能省下上述金额的几倍以上才去做这个事情（比如3~5倍），否则白折腾。‍‍‍‍‍

建议你若能接受从120多换到90平米以内小户型，且以后也不太想继续换大，可以换。（这里的前提依旧是未来家庭人口和居住的长远规划）

大城市房价高，反向换房未尝不可。很多人是卖掉大房子后，还能省几十万甚至上百万，那ok。若价差太小的话，没省什么钱，全交税交中介费了。

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